Städtebauförderung

Grundsätzlich wird gemäß § 143 Abs. 2 Baugesetzbuch bei allen Grundstücken im Sanierungsgebiet ein Sanierungsvermerk im Grundbuch eingetragen. Der Sanierungsvermerk hat keine unmittelbare rechtliche Wirkung, lediglich eine Informations- und Sicherungsfunktion für den Grundstücksverkehr. Mit der rechtswirksamen Sanierungssatzung ist eine Veränderung der Grundbucheintragungen nur mit Zustimmung der Stadt möglich. Der Eintrag wird nach Abschluss der Sanierung und Aufhebung der Sanierungssatzung wieder gelöscht. Es entstehen dem Eigentümer keine Kosten.

Damit muss die Stadt genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge nach § 144 i. V. m. § 145 Baugesetzbuch sanierungsrechtlich genehmigen. Die Prüfung beinhaltet, ob Vorhaben oder Rechtsvorgänge die Sanierungsziele erschweren oder unmöglich machen. In diesem Fall ist die Genehmigung nach § 145 Baugesetzbuch zu versagen. Liegt keiner der in § 145 BauGB Abs. 2 BauGB aufgeführten Versagungsgründe vor, besteht ein Rechtsanspruch auf Erteilung der Genehmigung. Die Genehmigung muss in der Regel innerhalb eines Monats nach Antragstellung erteilt sein. Die Stadt besitzt durch diese Regelung eine Kontrollfunktion bei der Durchführung der Sanierung, um die formulierten Sanierungsziele zu erreichen.
 
Die Genehmigung oder Versagung muss auf Basis vom Gemeinderat verabschiedeten Sanierungszielen, Maßnahmen und Unterlagen beurteilt werden. Dazu zählen:

Nachfolgende Vorhaben und Rechtsvorgängen sind genehmigungspflichtig:
 
Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 1 Baugesetzbuch (Veränderungssperre) für

Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 2 Baugesetzbuch (Verfügungssperre) für

Gemäß § 24 Abs. 1 Nr. 3 Baugesetzbuch hat die Stadt in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet ein allgemeines Vorkaufsrecht. Es ist zu beachten, dass die Ausübung des Vorkaufsrechtes durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt sein muss. Sie muss sich an den konkreten Erfordernissen der Sanierung orientieren und dazu beitragen, dass die besonderen Maßnahmen unterstützt werden, die zur Beseitigung der städtebaulichen Missstände erforderlich sind.

Ausgleichsbeträge sind seit 1987 fester Bestandteil des besonderen Städtebaurechts des Baugesetzbuches. Ist durch die Gesamtmaßnahme einer Sanierung ein sanierungsbedürftiges Stadtgebiet verbessert und erneuert worden, dann gewinnt dieses Gebiet wieder an Attraktivität. Das Baugesetzbuch schreibt vor, dass im umfassenden Sanierungsverfahren zur Finanzierung der Sanierungskosten Ausgleichsbeträge erhoben werden müssen, die den sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen entsprechen. Die Stadt ist gesetzlich dazu verpflichtet und hat keine Möglichkeit von der Erhebung abzusehen.
 
Ausgleichsbeträge werden von allen Grundstückseigentümern erhoben, die von der Sanierung begünstigt worden sind. Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Konjunkturelle Bodenwertsteigerungen im Laufe des Sanierungsverfahrens werden nicht abgeschöpft.
 
Grundlage für die Berechnung des Ausgleichsbetrags ist ein Gutachten über die sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen, das vom Gutachterausschuss oder von einem öffentlich bestellen und vereidigten Gutachter erstellt wurde. Auf den sich daraus ergebenden Ausgleichsbetrag können nach § 155 Abs. 1 Baugesetzbuch unter bestimmten Voraussetzungen Beträge angerechnet werden.
 
Da das Sanierungsverfahren „Zentrum Buhren, Frommern“ gemäß § 2 der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets unter Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 bis 156a Baugesetzbuch durchgeführt wird, hat der Eigentümer des im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Stadt einen Ausgleichsbetrag gemäß § 154 Abs. 1 Baugesetzbuch in Geld zu entrichten.
 
Der Ausgleichsbetrag ist spätestens mit dem Abschluss des Sanierungsverfahrens (Aufhebung der Sanierungssatzung) von der Stadt per Bescheid zu erheben. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit vor Abschluss der Sanierung den Ausgleichsbetrag gemäß § 154 Abs. 3 Baugesetzbuch vorzeitig und endgültig abzulösen und von einem Verfahrensabschlag von 20% zu profitieren.

Grundstücksverkäufe im Sanierungsgebiet im umfassenden Verfahren müssen von der Stadt einer Kaufpreisprüfung § 153 Abs. 2 in Kombination mit § 145 Abs. 2 Baugesetzbuch unterzogen werden. Die Genehmigung ist ohne Ermessensspielraum zu versagen, wenn der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück den sanierungsunbeeinflussten Grundstückswert inklusive Bebauung nach § 153 Abs. 2 Baugesetzbuch wesentlich überschreitet.